با توجه به آغاز زودهنگام فصل جابهجایی و رشد قیمتها، اجرای مصوبات جدید و تعیین سقف افزایش اجارهبها میتواند نقش تعیینکنندهای در آرامسازی بازار و افزایش قدرت چانهزنی مستأجران در ماههای پیشرو داشته باشد.
به نقل از باشگاه خبرنگاران جوان ؛ در حالی که بازار اجاره مسکن بهطور سنتی از خرداد وارد فاز اصلی نقلوانتقالات میشود، امسال بررسیها نشان میدهد تحرکات قیمتی از اردیبهشت آغاز شده و نرخها در بسیاری از مناطق با افزایش محسوسی همراه بوده است؛ افزایشی که همزمان در بازار خرید و فروش نیز مشاهده میشود.
با وجود آنکه برخی کارشناسان پیشبینی میکردند شرایط سیاسی و جنگی کشور موجب رکود یا حتی کاهش قیمتها شود، اما شواهد میدانی از رشد قیمتها در هر دو بخش خرید و اجاره حکایت دارد.
آغاز زودتر از موعد فصل اجاره
بازار اجاره مسکن معمولاً از خرداد تا پایان شهریور و همزمان با ثبتنام دانشآموزان به اوج میرسد، اما امسال روند افزایشی قیمتها از اردیبهشتماه کلید خورده و در برخی مناطق رشد قابل توجهی را تجربه کرده است؛ موضوعی که نگرانی مستأجران را در آستانه فصل جابهجایی افزایش داده است.
دستور العمل دولت برای کنترل قیمت ها در بازار اجاره
در واکنش به شرایط موجود، وزارت راه و شهرسازی مجموعهای از ابزارهای تنظیمی را در دستور کار قرار داده که مهمترین آن تعیین سقف افزایش اجارهبهاست؛ سیاستی که در سالهای گذشته بهطور کامل اجرایی نشد و موجب افزایش نارضایتی مستأجران شد.
فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی در جلسه با اعضای کمیسیون عمران مجلس اعلام کرد: پیشنویس مصوبهای شامل تعیین سقف افزایش اجارهبها و تمدید خودکار قراردادها تهیه و به نشست سران سه قوه ارسال شده است که در صورت تصویب، بلافاصله ابلاغ و اجرایی خواهد شد.
وی با بیان اینکه در این مصوبه منافع هر دو گروه موجر و مستأجر لحاظ شده است، افزود: تعیین نرخ دقیق در استانها بر عهده شورای مسکن استانها به ریاست استانداران خواهد بود. به گفته وی، طبق آمار رسمی، نرخ رشد اجارهبها در حال حاضر پایینتر از نرخ تورم عمومی کشور است.
معاملات کمحجم در بازار خرید و فروش
وزیر راه و شهرسازی با اشاره به رصد مستمر قیمتها در بازار مسکن اظهار کرد: با وجود افزایش قیمتها، حجم معاملات خرید و فروش همچنان پایین است. در همین راستا جلسات مشترکی با سازمان بازرسی کل کشور و کمیسیون عمران مجلس برای ارائه راهکارهای نظارتی دقیقتر برگزار شده است.
وی همچنین تأکید کرد هیچیک از پروژههای مسکن در کشور متوقف نشده و حتی در شرایط جنگی نیز افتتاح پروژهها و واگذاری اراضی در قالب قانون جوانی جمعیت بهصورت هفتگی در استانهای مختلف ادامه دارد.
پیشنهاد سقف ۲۵ درصدی برای افزایش اجاره
پیش از این هم نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، با اشاره به مصوبات شورای مسکن استان تهران گفت: در جلسه اخیر این شورا، مقرر شد تمامی موجران از افزایش اجارهبها فراتر از درصد تعیینشده توسط مراجع قانونی خودداری کنند.
وی با اشاره به مصوبه شورای عالی امنیت ملی در اسفندماه ۱۴۰۴ افزود: در دوره اضطرار، قراردادها به مدت دو ماه بهصورت خودکار تمدید میشد و سقف پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای افزایش اجاره در آن دوره ۲۵ درصد بود.
به گفته رزبان، کمیتهای تخصصی حداکثر ظرف دو هفته نرخ جدید اجارهبها را برای استان تهران و سایر شهرستانها تعیین خواهد کرد تا شفافیت بیشتری در بازار رهن و اجاره ایجاد شود.
بررسی های میدانی حاکی از آن است که با توجه به تعیین سقف اجاره مسکن تا ۲۵ درصد بسیاری از مستاجران در سال های گذشته اعلام کرده اند که مالکان این سقف اجاره را رعایت نکرده اند وهمین موضوع خود باعث شده که بسیاری از آنها به شورای حل اختلاف مراجعه کنند که همین خود برای بسیاری از آنها دردسرساز بوده است.
افزایش وام ودیعه مسکن به ۳۰۰ هزار میلیارد تومان
از دیگر اقدامات حمایتی دولت، افزایش منابع تسهیلات ودیعه مسکن از ۲۰۰ هزار میلیارد تومان به ۳۰۰ هزار میلیارد تومان است. درهمین زمینه احسان مسعودی، مشاور معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، درباره سقفهای جدید این تسهیلات گفت: بر اساس مصوبه جدید، سقف وام در تهران ۳۶۵ میلیون تومان، در مراکز استانها ۲۸۰ میلیون تومان، در سایر شهرها ۱۸۵ میلیون تومان و در مناطق روستایی ۷۵ میلیون تومان تعیین شده است.
مسعودی خاطرنشان کرد: مبنای این افزایش، نرخ تورم نقطهبهنقطه مسکن در اسفندماه ۱۴۰۴ بوده که طبق اعلام مرکز آمار ایران ۳۲.۱ درصد گزارش شده و متقاضیان، همسر و فرزندان تحت تکفل زیر ۱۸ سال آنان نباید دارای تسهیلات جاری مسکن باشند و همچنین باید فاقد مالکیت واحد مسکونی باشند.
مسعودی ادامه داد: امکان ثبتنام برای افراد مجرد نیز فراهم شده است؛ بهگونهای که زنان مجرد بالای ۳۵ سال و مردان مجرد بالای ۴۵ سال (در صورت نداشتن سابقه تأهل) میتوانند برای دریافت این تسهیلات اقدام کنند.
وی درباره نحوه ثبتنام توضیح داد: متقاضیان ابتدا باید اطلاعات محل سکونت خود را در سامانه «املاک و اسکان» ثبت کنند. همچنین اجارهنامه باید در سامانه «خودنویس» ثبت و دارای کد رهگیری باشد. پس از آن، متقاضیان میتوانند با مراجعه به سامانه جامع طرحهای حمایتی مسکن به نشانی saman.mrud.ir ثبتنام و مدارک خود را بارگذاری کنند.
مسعودی با تأکید بر اینکه این تسهیلات نیازمند معرفی ضامن است، گفت: نرخ سود این وام ۲۳ درصد و دوره بازپرداخت آن پنجساله است. پس از انتخاب شعبه، متقاضی باید برای تکمیل مراحل اداری بهصورت حضوری به بانک مراجعه کند.
پیشبینی رشد قیمتها همزمان با بازارهای موازی
در کنار اقدامات دولت، بسیاری از کارشناسان نسبت به رشد قیمتها در ماههای پیشرو هشدار میدهند.
در همین زمینه داود بیگینژاد نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به رکود سالهای گذشته گفت: بازار مسکن حتی با افزایش متعارف درونی خود نیز مواجه نشد و این موضوع موجب کاهش تمایل سازندگان به ساختوساز شد. در بسیاری از مناطق تهران، هزینه تمامشده ساخت با قیمتهای فعلی عرضه همخوانی ندارد.
وی افزود: در سال گذشته نیز اعلام کرده بودیم که با توجه به نوسانات بازارهای موازی، از جمله ارز، طلا و همچنین افزایش هزینه نهادههای ساختمانی، احتمال بروز تلاطم در بازار مسکن وجود دارد. با این حال، در آن مقطع تنها بخشی که متناسب با سایر بازارها افزایش پیدا نکرده بود، قیمت مسکن بود.
بیگینژاد ادامه داد: در سالهای گذشته بازار مسکن دورهای از رکود را پشت سر گذاشت و حتی با افزایش متعارف درونی خود نیز مواجه نشد. این شرایط به جایی رسید که بسیاری از سازندگان تمایل چندانی به ساختوساز نداشتند. حتی اکنون نیز در بسیاری از مناطق تهران، وقتی هزینه تمامشده ساخت با قیمتهای فعلی عرضه مقایسه میشود، همچنان همخوانی لازم وجود ندارد.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با تأکید بر اینکه این اظهارات به معنای موافقت با گرانی مسکن نیست، گفت: بحث ما تأیید یا رد افزایش قیمت نیست، بلکه بیان واقعیتهای بازار است. بررسیها و گفتوگو با فعالان و همکاران این حوزه در مناطق مختلف، بهویژه در تهران، نشان میدهد که افزایش قیمتها کاملاً محسوس است و نمیتوان منکر آن شد.
وی تصریح کرد: برخی کارشناسان معتقدند رشد قیمت مسکن بیش از میزان افزایش نرخ ارز، دستمزدها و مصالح ساختمانی بوده است، اما باید توجه داشت که قیمتگذاری در بازار مسکن، بهویژه از سوی سازندگان، بر پایه قیمت تمامشده ساخت و بهای زمین صورت میگیرد. از این رو، نمیتوان بدون در نظر گرفتن شرایط واقعی تولید و ساخت، درباره قیمتها قضاوت کرد.
بیگینژاد با اشاره به وضعیت بازارهای موازی گفت: اگر تحولات دو بازار موازی مسکن یعنی ارز و طلا را بررسی کنیم، مشاهده میشود که نوسانات در این بازارها بهمراتب بیشتر از بازار مسکن بوده است. در واقع، مسکن به دلیل سطح بالای قیمتها، تا حدی از دسترس تقاضای واقعی خارج شده و همین موضوع اجازه بروز سریعتر تقاضا را از مردم گرفته است.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران همچنین به متقاضیان مصرفی توصیه کرد: مردم باید توجه داشته باشند هر زمان که نیاز مصرفی واقعی به خرید مسکن در سبد خانوارشان احساس شد، همان زمان میتواند بهترین زمان برای خرید باشد و بهتر است تصمیم خود را بیش از این به تعویق نیندازند.
وی افزود: برخی از متقاضیان مصرفی در گذشته به امید کسب سود بیشتر، از بازار مسکن خارج شدند و سرمایه خود را به بازارهای دیگر بردند تا پس از رشد آن بازارها بتوانند در آینده با قدرت بیشتری به بازار ملک بازگردند، اما اکنون مشاهده میشود که بخشی از این افراد از بازار مسکن جا ماندهاند.
بیگینژاد در بخش دیگری از سخنان خود با انتقاد از ناکارآمدی تسهیلات خرید مسکن گفت: در حال حاضر تنها تسهیلات جدی خرید مسکن از سوی بانک مسکن پرداخت میشود که سقف آن در نهایت حدود ۷۰۰ میلیون تومان است، اما این میزان وام در بسیاری از نقاط تهران حتی کفاف خرید یک مترمربع آپارتمان را هم نمیدهد.
وی خاطرنشان کرد: جدا از موضوع اقساط و اینکه آیا خانوارها توان بازپرداخت آن را دارند یا نه، اصل مبلغ تسهیلات نیز فاصله زیادی با واقعیت قیمت مسکن در تهران دارد و نمیتواند نقش مؤثری در خانهدار شدن مردم ایفا کند.
گفتنی است با توجه به نزدیک شدن به فصل جابهجایی مستأجران و افزایش تقاضا در بازار اجاره، انتظار میرود دولت و مجلس هرچه سریعتر برنامهریزی و اقدامات لازم را برای کنترل بازار اجاره مسکن در دستور کار قرار دهند تا این بازار بیش از این با جهش قیمتی مواجه نشود.
