دکتر سعید محمد با اشاره به رکود بیسابقه در بازار مسکن و صنعت ساخت، بر لزوم بهکارگیری مدیریت نوآورانه، ابزارهای مالی جدید و فناوریهای نوین از جمله هوش مصنوعی برای خروج از این شرایط تأکید کرد و سه حوزه کلیدی مدیریت، تأمین منابع مالی و فناوری را نیازمند تحول اساسی دانست.
بخشی از متن سخرانی دکتر سعید محمد در جشنواره ملی صنعت ساختمان و صنایع وابسته به این شرح است :
بسمالله الرّحمن الرّحیم
بدون شک، صنعت ساختمان یکی از ارکان اقتصاد ملی هر کشوری است؛ صنعتی که میلیونها نفر بهصورت مستقیم و غیرمستقیم در آن مشغول به کار هستند. یک صنعت مادر که با حرکت آن، سایر صنایع از قبیل صنعت فولاد، سیمان، مصالح ساختمانی، تأسیسات و سایر آنها به حرکت درمیآیند. در کشور ما هم بهدلیل اینکه به املاک به عنوان یک کالای سرمایهای نگاه میشود، هیچوقت بازار عرضه و تقاضا به تعادل نرسیده و نخواهد رسید. بهطوری که در دولتهای اخیر پیشین گفته میشد چند میلیون مسکن کمبود داریم و از طرفی معضل خانههای خالی هم دائماً در حال مطرح شدن است.
بهصورت سنتی در کشور ما در بازه زمانی سه تا پنج ساله شاهد رشد قیمت مسکن هستیم؛ یعنی رکود و یک جهش قیمتی که البته در سال ۱۴۰۲ و یا اواخر ۱۴۰۱ یک جهش خیلی سنگین اتفاق افتاد، بهطوری که خرید مسکن را برای اقشار متوسط و ضعیف تقریباً دستنیافتنی کرد و این باعث رکود طولانیمدت بازار شد. اخیراً هم با وقوع جنگ ۱۲ روزه تحمیلی و در ادامه آن، رکود بازار مسکن دچار یک وضعیت بسیار حادی شد.
از طرفی با ناترازی انرژی و همینطور ناترازی آب مواجه شدیم که مشکلات عدیدهای را برای مردم، خصوصاً در کلانشهرها ایجاد کرد که این هم بر رونق بازار مسکن و صنعت ساخت اثر منفی گذاشت. همچنین همزمان شاهد افزایش قیمت وافزایش قیمت مصالح ساختمانی بودیم. و پدیده دیگری به نام خروج افاغنه از کشور باعث افزایش دستمزد نیروی انسانی نیز شد . همه این موارد باعث شده که قیمت تمامشده مسکن افزایش پیدا کند و از طرفی قدرت خرید مردم کاهش پیدا کند و این منجر به یک رکود بیسابقه در بازار مسکن و صنعت ساخت شده، بهطوری که نه رغبتی در ساخت وجود دارد و نه رغبتی برای خرید.
قطعاً ادامه روشهای سنتی در این شرایط رکود امکانپذیر نیست و برای رونقبخشی در صنعت ساخت باید نگاه خلاقانه و تازهای به این صنعت داشت که قطعاً از این جمع فرهیخته که همه در حوزه ساخت فعالیت دارند، انتظار میرود این موارد احصا و جمعبندی شود به عنوان خلاصهای از بیان ارزشمند عزیزانی که در این جلسه حاضر بودند.
این نگاه خلاقانهای که عرض کردم را به سه دسته تقسیم کردم: یکی در حوزه مدیریت، یکی در حوزه تأمین منابع مالی و یکی در حوزه فناوری (که هم فناوری ساخت و هم فناوری مصالح را شامل میشود).
در حوزه مدیریت، لازم است سیاستگذاری هوشمند در مدیریت، خصوصاً در مدیریت شهری، و بهرهگیری از هوش مصنوعی جهت بهبود مدیریت منابع آب، برق، گاز و همچنین حملونقل عمومی را شاهد باشیم. تقریباً همه حوزههای مدیریتی در حال عقبماندن از تکنولوژی هوش مصنوعی هستند، اما در مدیریت شهری به نظر میرسد این موضوع باید خیلی سریع خود را به استانداردهای بینالمللی برساند؛ چرا که با زندگی میلیونها نفر از افراد جامعه در تماس است.
ایجاد مدیریت متمرکز در حوزه زیرساختهای شهری اعم از آب، برق، گاز و حملونقل و سپردن مدیریت متمرکز با محوریت شهرداریها ضروری است. امروز میبینید که یک تشتت مدیریتی بین این دستگاههای اجرایی، وزارتخانهها، وزارت راه و شهرسازی، وزارت نیرو، وزارت نفت با حوزه مدیریت شهری وجود دارد و اصولاً خیلی از موارد بین حوزهها پاسکاری میشود و چون در بالا یک مدیریت واحدی برقرار نیست، عملاً خروجی قابل قبولی برای مردم گرفته نمیشود. چه خوب است که این مدیریت بهصورت متمرکز در شهرداریها ایجاد شود و تهیه بانک اطلاعات متمرکز و همچنین سیستمهای پایش و کنترل هوشمند در کلانشهرها رقم بخورد و خیلی از موضوعاتی که امروز در کلانشهرها دستبهگریبان آن هستیم، کاهش پیدا کند. اگر این اتفاق میافتاد، حتی در وضعیت موجود هم شاید خدماترسانی به مردم بسیار بهتر بود.
جایی که ما به جای اینکه شهرهای جدیدی بسازیم که بخواهیم برای آنها زیرساخت تأمین کنیم، میتوانیم از بافت فرسوده که تمامی زیرساختها را داراست، به نحو احسن استفاده کنیم. چون مدیریت در این حوزه ضعیف است، عملاً خروجی آنچنانی از بازآفرینی شهری گرفته نشده.
ایجاد شهرهای جدید هم بر اساس آمایش سرزمینی و با محوریت سیاستهای توسعه دریامحور میبایست در دستور کار قرار بگیرد که تا به امروز فقط شعاری بوده و بهصورت عملی هیچ فعالیتی محقق نشده. همینطور هرازچندگاهی مباحث مربوط به انتقال پایتخت را میشنویم که آن هم بهدلیل اینکه پشتیبانی فنی، اعتباری و اجرایی ندارد، فقط در حد یک حرف باقی مانده و اصولاً آن صحبتهایی مطرح میشود که فقط تنش به جامعه ایجاد میکند؛ درحالی که این موضوع بیشتر نیازمند فکر کردن است تا اینکه به عنوان یک شعار مطرح شود.
بخش دوم، در حوزه تأمین منابع مالی، نیاز هست که حاکمیت با ابزارهایی که دارد، سازندگان را ترغیب کند به سمت انبوهسازی حرکت کنند و همچنین از سوداگری جلوگیری شود. یکی از این ابزارها میتواند بحثهای مالیاتی یا مشوقهای مالیاتی برای انبوهسازان و حلوفصل مسائل آنان باشد. همچنین برای تأمین منابع مالی، ایجاد صندوقهای ویژه مسکن برای تأمین مالی پایدار، ایجاد صندوقهای سرمایهگذاری با پشتوانه خود سرمایه انبوهسازان، یکی از راهکارها خواهد بود که متأسفانه خیلی در کشور ما جا نیفتاده.
انتشار اوراق مشارکت ساختمانی توسط شرکتهای بزرگ میتواند یکی از راهکارها باشد. چون میدانید آخرین آماری که دادهاند، گفتند حدود ده هزار همت سرمایه و نقدینگی سرگردان دست مردم است که در بازارهای کاذب در حال چرخش است و موجب تورم در بخشهای مختلف میشود. و اینکه بتوان این نقدینگی را به سمت ساختوساز هدایت کرد، نکته بسیار مهمی است و نیازمند این است که اعتمادسازی برای کسانی که میخواهند سرمایههایشان را در این حوزه بیاورند، انجام شود.
تشکیل شرکتهای تعاونی و حمایت از آنها، ایجاد شرایط پیشفروش شفاف و قانونمند، ایجاد امکان فروش متری مسکن برای سرمایهگذاران خرد و در نهایت، اهدای تسهیلات به سازندگان و خریداران، اینها مواردی است که جهت تحول در بازار تأمین منابع مالی در مسکن میتواند مورد توجه قرار بگیرد. که البته هرکدام جزئیاتی دارد که از حوصله جلسه خارج است، ولی عرض کردم شرط اصلی برای تأمین منابع مالی و تحقق این روشها، ایجاد اعتماد در سرمایهگذاران و شفافیت در اجرای پروژهها، زمانبندی دقیق پروژهها، تضمین بازگشت سرمایه به روشهای مختلف، خصوصاً با بهکارگیری بیمهها، حمایت بانکها و حمایت جدی توسط دولت و قانونگذار است.
در حوزه سوم و فناوریهای نوین هم، بحثهای نگاه جدید و خلاقانه در مدیریت، فعالسازی شرکتهای دانشبنیان، بهکارگیری انرژیهای تجدیدپذیر و مقاومسازی جهت مقابله با ناترازی و همینطور فعالکردن ساخت صنعتی و پیشساختهسازی برای کاهش زمان و هزینه، قرارگیری برخی از سیستمهای مدیریتی مثل BIM برای مدیریت دقیقتر در پروژهها و همهگیر کردن آن، اینها هم مواردی بود که به ذهنم رسید در حوزه تغییرات در سیستم صنعت ساخت میشود از آنها نام برد.
به عنوان جمعبندی اگر بخواهم عرض کنم: صنعت ساختمان و رونقبخشی به این صنعت به اعتقاد من در دوران پساجنگ و در دوران نهجنگ و نهصلح، به نظر میرسد که بیش از آنکه نیازمند پول باشد، نیازمند سیاستگذاری هوشمند، مدیریت نوآورانه و خلاقانه، بهرهگیری از فناوریهای روز و همدلی در بخشهای دولتی و خصوصی و حمایت قانونگذار است.
